Es müssen Anreize geschaffen werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen.

Es müssen Anreize geschaffen werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen.

Heterogene Wohnungsmärkte in Sachsen

Wir haben es in Sachsen mit zwei sehr heterogenen Wohnungsmärkten zu tun. Einer stark wachsenden Wohnungsnachfrage in Ballungsräumen auf der einen Seite steht eine schrumpfende Nachfrage mit zunehmendem Leerstand in vielen Regionen gegenüber. Seit 2012 geht in Sachsen die Bevölkerung nicht mehr zurück. Aber der erste Blick täuscht.

 

 


© Statista 2019

 

Die Bevölkerung nimmt landesweit nicht in gleichverteilt zu. So war 2015 der überwiegende Teil der Zuwanderungen von Schutzsuchenden aus Kriegs- und Krisenregionen im Ausland geprägt. Die positive Einwohnerentwicklung seit 2012 wird außerdem fast allein von den kreisfreien Städten (Dresden, Leipzig, Chemnitz) beigetragen. Hier wird die Zahl der Einwohner sehr wahrscheinlich auch in Zukunft weiter zunehmen, was zu einer erhöhten Nachfrage nach (preisgünstigen) Wohnungen führen wird. Außerhalb dieser Städte werden viele Regionen weiterhin vor allem von Fortzügen und Alterung betroffen sein. (Vgl. Sächsische AufbauBank: Wohnungsbaumonitoring 2016/2017 – Perspektiven und Trends in der Entwicklung auf dem sächsischen Wohnungsmarkt, Dresden, 2017, Link)

Sachsen hat nach Sachsen-Anhalt den zweitgrößten Wohnungsleerstand aller Bundesländer.

 

 


© Statista 2019

Dabei ist der Leerstand sachsenweit in den letzten 15 Jahren zurückgegangen.

 

 


© Statista 2019

 

Aber auch dieser Rückgang beruht im Wesentlichen wieder auf der sehr rasanten Entwicklung in Dresden und Leipzig. Die Leerstandsquote außerhalb der kreisfreien Städte (aufgrund der negativen Einwohnerentwicklung) schreitet weiter fort, was eine große Herausforderung für ländliche Regionen bleiben wird. Dort drohen ganze Straßenzüge und Ortsteile leer zu stehen. Damit es in der Folge nicht zu Versorgungsproblemen kommt, muss der Leerstand aktiv gemanaged werden. Das Wohnen in sich langsam immer mehr ausdünnenden Räumen wird dann insbesondere für ältere Menschen schwer.

Von 1999 bis 2017 stieg in Dresden die Einwohnerzahl von 476.668 auf 551.072 Einwohner*innen.

 

 


© Statista 2019

 

Leipzig nahm eine ähnliche Entwicklung und steigerte sich von 489.532 auf 581.980 Einwohner*innen.

 

 


© Statista 2019

 

Diese Einwohnerentwicklung hat starke Effekte auf die Entwicklung der Wohnungsmieten in den Städten.

So stieg in Dresden der Quadratmeterpreis von 5,12€ im Q4 2017 2007 auf 7,16€ im Q1 2019 und in Leipzig von 4,54€ im Q4 2008 auf 6,62€ im Q1 2019.

 

 

 


© Statista 2019 

© Statista 2019

 

Mögliche Anreize für den Wohnungsbau

Wer sich aktuell in Dresden und Leipzig umschaut, merkt schnell, dass hier die Bebauung von Baulücken und Renovierung der letzten unsanierten Altbauten sehr schnell voranschreitet. Auch diese Entwicklung trägt zur Steigerung der Mieten in den Großstädten bei. Die Preise für Baudienstleistungen und Grundstücke steigen so stark, dass der Quadratmeterpreis auf über 10€ steigt und das Mietniveau insgesamt steigt. Das wiederum führt zu einer Verdrängung von Bevölkerungsgruppen mit geringem Einkommen, die immer größere Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Die hohe Nachfrage und zunehmende Abnahme der Leerstände in den Großstädten haben laut dem Wohnungsbaumonitoring der SAB (Link) ein Niveau erreicht, der einen wirtschaftlichen Neubau von Wohnungen für Investoren und Wohnungsunternehmen möglich macht.

Aber wie kann man den konkreten Wohnungsbau politisch fördern? Welche Anreize braucht es, um die Probleme in den Großstädten zu beheben?

Hier einige oft genannte Ideen in diesem Zusammenhang:

 

1. Vereinfachung des Baurechts und Vereinfachung der Vorschriften

Um ein Grundstück zu bebauen muss man auch das entsprechende Baurecht besitzen. Ob ein Grundstück bebaubar ist regelt in der Regel die zuständigen Ämter der Gemeinde, das Bauamt, die Wasserbehörde etc. Dort wird z.B. geprüft ob das Bauvorhaben in einen gegebenen Bebauungsplan passt und ob der betroffene Ortsteil schon erschlossen ist. Geregelt ist das alles in einer Reihe von Gesetzen und Verordnungen, die sich noch einmal in privates und öffentliches Baurecht unterteilen. Hier mahlen die Mühlen bisweilen langsam und es gibt viele, die sich eine Anpassung des Baurechts wünschen, damit Bauland schneller und leicht ausgewiesen werden kann.

Im Mai 2019 wurde bekannt, dass trotz Wohnungsnot in Ballungsräumen (Sachsen ist hier nicht allein) im ersten Quartal 2019 weniger neue Wohnungen bewilligt worden sind als vor einem Jahr. (Quelle: dpa) Nach Ansicht der Wohnungsbaubranche bremsen hier vor allem langwierige Genehmigungsverfahren und zu viel Bürokratie. Darüber hinaus herrscht im Handwerk ein massiver Fachkräftemangel, so dass Handwerker oft auf Monate ausgebucht sind. Dadurch gibt es nicht nur zeitliche Verzögerungen sondern auch starke Preiszuwächse bei Bauleistungen.

Um die Anzahl der Baugenehmigungen zu steigern, schlug Andreas Mattner, Präsident des Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), dem Spitzenverband der Immobilienwirtschaft vor (Quelle: dpa):

  • Planungsprozesse beschleunigen – z.B. mit Einführung einer digitalen Bauakte
  • Einführung einer Muster-Hochhausrichtlinie
  • Harmonisierung der 16 unterschiedlichen Landesbauordnungen
  • Förderung von seriellem Bauen

Diese Kritik der Immobilienwirtschaft zielt also im Kern auf eine effizientere Verwaltung und die Vereinfachung von Vorschriften für das Bauen ab, um schneller und günstiger bauen zu können.

 

2. Steuerliche Förderung des Bauens

Die Idee steuerliche Vorteile denjenigen zu gewähren, die bezahlbare Mietwohnungen bauen, sind eine Art Klassiker im Werkzeugkoffer der Wohnungspolitik. Einigkeit über das richtige Vorgehen ist hier stets eines der Hauptprobleme. So wollte die Bundesregierung 2018 mit dem „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ bei Investoren steuerliche Anreize für den Wohnungsbau einführen. Dies sollte mittels einer Sonderabschreibung geschehen. Der Vorschlag stieß seitens der Wohnungswirtschaft nicht auf Gegenliebe. Kritisiert wurde, dass wegen einer Deckelung des Fördervolumens dadurch vor allem kleine Bauprojekte gefördert würden. Der benötigte günstige Wohnungsraum entstünde jedoch vorrangig in größeren Wohnungsbauprojekten. Die Ideen der Wohnungswirtschaft gehen daher dahin, den Mietwohnungsbau generell mit höheren Abschreibungen zu belohnen. (Vgl. Welt.de) Aktueller Status: Das Vorhaben wird nach einer verschobenen Abstimmung im Bundesrat im Dezember 2018 derzeit jedoch nicht weiterverfolgt.

 

3. Senkung der Grunderwerbsteuer

Aufgrund des Booms von Immobilienkäufen in den letzten 10 Jahren, gilt die Grunderwerbsteuer als die am schnellsten steigende Steuer Deutschlands.

 

 


© Statista 2019

 

 

Kritiker sagen, dass durch diese Entwicklung der Staat selbst einem schnellen und günstigen Wohnungsbau entgegensteht. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer kletterten auch 2018 wieder auf einen Rekordwert von ca. 14,08 Milliarden Euro. Seit der Föderalismusreform 2006 können die Bundesländer ihre Steuersätze selber festlegen. Entsprechend richten sich die Forderungen nach einer Senkung der Grunderwerbsteuer an die Bundesländer. Allerdings: Sachsen bildet hier mit Bayern eine Ausnahme. Hier gelten noch die bis 2007 in allen Bundeländern geltenden 3,5%.

7 Meinungen 4 Kommentare

Angaben mit (*) sind Pflichtfelder

Gast positioniert sich zur These Es müssen Anreize geschaffen werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen. neutral

Bevor Anreize für den Wohnungsbau geschaffen werden, sollte geprüft werden, ob ein tatsächlicher Wohnungsmangel besteht, oder dieser nur durch spekulativen Leerstand, Ferienwohnungen oder unangemessene Preise ensteht.

weiterlesen
24.06.2019

xauximan stimmt der These Es müssen Anreize geschaffen werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen. zu

Auf jeden Fall! So sollte Leerstand und brachliegende Flächen in Besitz mit einer Steuer belegt werden, die so hoch ausfällt, dass sich das Halten ohne Nutzung nicht lohnt.

weiterlesen
22.06.2019

Gast stimmt der These Es müssen Anreize geschaffen werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen. nicht zu

Die Baubestimmungen sind zu reglementierend. Wir können auch nicht alles zupflastern, verbauen und zubetonieren....mehr Leerstände beseitigen!

weiterlesen
15.06.2019

Gast stimmt der These Es müssen Anreize geschaffen werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen. zu

Zustimmung mit dem Zusatz, dass bezahlbarer Wohnraum um 6€ gebaut werden und auch ausreichend Wohnraum im KdU-Bereich verfügbar sein muss.

weiterlesen
11.06.2019

Gast positioniert sich zur These Es müssen Anreize geschaffen werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen. neutral

Es müßten schon die richtigen Anreize sein.

weiterlesen
07.06.2019

Gast stimmt der These Es müssen Anreize geschaffen werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen. nicht zu

Wenn gemeint ist für größere Unternehmen dann: Nein! Wenn es um Wohnraum, für Eigennutzung geht dann ja!

weiterlesen
05.06.2019 1 Kommentar

Gast stimmt der These Es müssen Anreize geschaffen werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen. zu

Es sollte die Grunderwerbssteuer für das erste selbstgenutzte Wohneigentum erlassen werden. Ebenso müssen langwierige Genehmigungsverfahren und Bauvorschriften gelockert werden, sodass sich bauen für unter 7€/qm rechnet.

weiterlesen
05.06.2019 3 Kommentare