Ohne Enteignungen bekommen wir die Wohnungsnot nicht in den Griff.

Hintergrundinformationen zur These „Ohne Enteignungen bekommen wir die Wohnungsnot nicht in den Griff.“

Am 6. April dieses Jahres begann die Bürgerinitiative „Deutsche Wohnen & co enteignen“ im Bundesland Berlin damit, Unterschriften für die Durchführung eines Volksbegehrens zu sammeln, welches den Berliner Senat dazu verpflichten soll, Unternehmen, die im Besitz von über 300.000 Wohneinheiten sind, zu enteignen – und zwar deutlich unter Marktwert. Während die Initiative bereits nach drei Tagen vermeldete, drei Viertel der benötigten Unterschriften beisammen zu haben, riss auf der anderen Seite die Kette der Verurteilungen durch verschiedene Akteure gegenüber dem Vorhaben der Enteignung von Wohnraum nicht ab, bis hin zur Forderung, den entsprechenden Artikel im Grundgesetz zu streichen. Dem Volksbegehren ging ein bereits monatelang geführter Streit voraus, welcher wiederum auf einem Konflikt beruht, der so alt ist wie die Demokratie selbst.

Demokratie und Eigentum – ein umstrittenes Verhältnis

Bereits im 18. Jahrhundert polarisierte die Frage des Eigentums zwei der berühmtesten Vordenker der bürgerlichen Demokratie – den Briten John Locke und den Schweizer Jean-Jaques Rousseau. Beide entwickelten bis heute grundlegende Theorien darüber, wie die Gesellschaft sich aus den Ketten der mittelalterlichen Feudalherrschaft befreien kann, beide gelten als Pioniere der Volkssouveränität.

Für John Locke besteht die Freiheit des Menschen vor allem darin, nicht an seinem wirtschaftlichen Treiben gehindert zu werden und nach eigenem Belieben zu entscheiden, mit welcher Arbeitskraft er welche Ziele verfolgt. Ein moderner, bürgerlicher Staat hat für Locke vor allem den Zweck, die körperliche Unversehrtheit und wirtschaftliche Freiheit der Menschen zu schützen und dafür zu sorgen, dass Verträge eingehalten und Straftaten verfolgt werden. Rousseau hingegen kritisiert daran, dass Eigentum, vor allem wenn es sich in großer Menge in den Händen weniger ansammelt, die Freiheit der Menschen einschränkt. Dies begründet er damit, dass es den Besitzern eine Gestaltungsmacht einräumt, denen die Mehrheit der Bevölkerung, obwohl eigentlich gleich an Rechten, nichts entgegensetzen kann. Der Staat müsste demnach vor allem dafür Sorge tragen, dass alle Bürger den gleichen Einfluss auf Fragen des Zusammenlebens nehmen können. Ökonomische Ungleichheiten zwischen Menschen bedrohen bei Rousseau also die bürgerliche Freiheit, während Locke sie als Ergebnis dieser bürgerlichen Freiheit akzeptieren würde.

Mehr zum Thema Eigentum bei Planet Schule.

Artikel 14 und 15: Kompromissformel im Grundgesetz

Dieser Konflikt lebt bis heute fort und brachte beide Extreme hervor, den Manchester-Kapitalismus, in dem allein Gewinnabsichten das Zusammenleben regeln, wie auch den Kommunismus, in dem alle relevanten Besitztümer dem Staat gehören. Um dem Ideal der sozialen Marktwirtschaft – also der Mitte zwischen beiden Freiheitsvorstellungen – gerecht zu werden, entwickelte der Parlamentarische Rat bei der Aushandlung des Grundgesetzes eine Kompromissformel:

Art. 14 GG    

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Art. 15 GG         

Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden. Für die Entschädigung gilt Artikel 14 Abs. 3 Satz 3 und 4 entsprechend.

Als schwierig erweist sich nun jedoch, diese Kompromissformel zu deuten, da sowohl das Anhäufen von Eigentum als auch die Inbesitznahme durch den Staat im Grundgesetz explizit gestattet werden.

Juristische Einordnung des Begriffs „Enteignung“ bei der BpB.

Enteignungen – Werkzeug der sozialen Marktwirtschaft oder erster Schritt in den Sozialismus?

Ein gängiges Mittel dazu stellt im Verfassungsrecht der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit dar, also die Frage, ob das notwendige Ziel nicht eventuell auch mit anderen Mitteln erreicht werden könnte und ob der gesellschaftliche Notstand den Eingriff in grundrechtlich garantierte Freiheiten, wie den Schutz des Eigentums, rechtfertigt. Doch genau an dieser Diagnose scheiden sich bezüglich der Wohnungssituation in deutschen Großstädten die Geister. Während die LINKEN-Vorsitzende Katja Kipping Enteignung von Wohnraum als „Notwehr“ bezeichnet und argumentiert, dass die Bürgerinnen und Bürger durch über die Reallöhne steigende Mietpreise bereits seit Jahren „kalt enteignet“ werden, ordnet der CSU-Chef und Ministerpräsident Bayerns, Markus Söder, diese Maßnahme als „sozialistische Idee“ ein.

Gegner dieser Maßnahme weisen auf die Problematik der Grenzziehung hin: Wenn das Tabu der Inbesitznahme privaten Eigentums einmal gebrochen sei, so das Argument, stiege die Verlockung, dass der Staat eigene Fehler (auch) in Zukunft auf Kosten der Eigentümer und Steuerzahler „ausbügele“. Denn auch bei Inbesitznahme ohne Kaufvertrag kommen auf den Staat Kosten in Form von Entschädigungen zu, eine Enteignung ohne Entschädigung ist zweifelsfrei verfassungswidrig. Dabei wird oftmals übersehen, dass von der Möglichkeit der Enteignung in Deutschland bereits seit langem regelmäßig Gebrauch gemacht wird, vor allem im Bereich infrastruktureller Großprojekte. So laufen derzeit deutschlandweit 65 Enteignungsverfahren, welche den Bau von Autobahnen und Bundesstraßen ermöglichen sollen. Ob jedoch die großflächige Enteignung von Immobilienunternehmen mit dieser Zahl vergleichbar ist und eine verhältnismäßige Maßnahme darstellt, werden vermutlich letztlich die Landesverfassungsgerichte sowie das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe entscheiden müssen, sollte es tatsächlich zu Enteignungen kommen.

Juristisch umstritten – strategisch sinnvoll?

Unabhängig von der juristischen Einordnung stellt sich jedoch auch die Frage, ob Enteignungen sinnvoll sind und zum gewünschten Ziel führen. An dieser Stelle lohnt es sich, zwei verschiedene Ziele auseinanderzuhalten: Ein Aspekt der Debatte rund um steigende Mieten ist die Problematik, dass immer mehr Menschen immer länger auf der Suche nach einer passenden Wohnung sind, ohne fündig zu werden, was sich letztlich sogar in einer stark ansteigenden Wohnungslosigkeit niederschlägt. Ein anderer Aspekt ist der, dass sich das Bild bestimmter Stadtteile stark verändert, wenn sich alte Nachbarschaften durch die Preissteigerung auflösen und wohlhabendere Mieter die ursprünglichen Bewohner ersetzen („Gentrifizierung“).

So zielt die Debatte um Enteignungen in zwei verschiedene Richtungen. Gegner dieser Maßnahme weisen darauf hin, dass durch Enteignungen keine neuen Wohnungen entstehen und dass darüber hinaus der gegenteilige Effekt eintreten könnte: Eine Inbesitznahme der Wohnungen großer Immobilienkonzerne würde demnach abschreckend auf jeden Investor wirken, der erwägt, in deutschen Großstädten zu bauen und somit neuen Wohnraum zu schaffen. Das wiederum geben Befürworter der Enteignung, welche sich oftmals auch für erhöhte staatliche Baumaßnahmen aussprechen, mitunter als Ziel aus. Demnach würden Enteignungen helfen, Wohnraum staatlich und ohne Gewinnabsicht zu vermieten, größere Investoren aus den Städten fernhalten und somit der Gentrifizierung entgegenzuwirken („Milieuschutz“). Die Kosten für einen staatlichen Wohnungsbau, der private Großinvestoren ersetzt, sind jedoch schwer einzuschätzen. Ein Mittelweg könnte an dieser Stelle auch darin bestehen, genossenschaftlichen Wohnungsbau durch privilegierte Vergabe von Baugrund an Wohnungsbaugenossenschaften zu fördern und dies mit Auflagen im Mietrecht zu verbinden.

Letztlich stehen hinter der Diskussion um Enteignungen also auch grundsätzliche Fragen. Gibt es ein Recht der Menschen auf den Verbleib im angestammten Wohnviertel oder ist es ein normaler Umstand, dass einige Stadtviertel Wohlhabenderen vorbehalten sind? Gibt es ein Recht der Gesellschaft den Aufbau der Stadt zu bestimmen oder sollte dies dem Markt überlassen werden?

Mehr zum Thema Gentrifizierung bei der Bundeszentrale für politische Bildung.

Aus Politik und Zeitgeschichte: Gentrifizierung im 21. Jahrhundert.

 

Weiterführende Literatur:

  • Brandt, Reinhard: Eigentumstheorien von Grotius bis Kant. Stuttgart 1974.
  • Depenheuer, Otto et al.: Die Enteignung. Historische, vergleichende, dogmatische und politische Perspektiven auf ein Rechtsinstitut. Berlin/Heidelberg 2018.
  • Schlager, Melanie: Enteignungsentschädigung insbesondere für Mieter und Pächter. Ein Wegweiser für Theorie und Praxis. Wien 2017.

Mieten dürfen nicht dem Markt überlassen werden.

Hintergrundinformationen zur These: „Mieten dürfen nicht dem Markt überlassen werden“

„Mieten dürfen nicht dem Markt überlassen werden“ – seit den bundesweiten Protesten im April 2019 und der damit erneuten Thematisierung der Mietpreise, die u.a. mit Enteignungsforderungen von großen Wohnungsunternehmen (über 3000 Wohnungen) einhergingen, dürfte die Zustimmung zu dieser These teilweise zugenommen haben. Welche Faktoren relevant sind und welche Argumente für oder gegen eine solche Forderung sprechen, soll im Folgenden nachgegangen werden.

Eine Positionierung zur TheseMieten dürfen nicht dem Markt überlassen werden“  wird dadurch erleichtert, dass man einige Fakten rund um das Thema Wohnen kennt. Diese Fakten umfassen die Bereiche Wohnungsbestand, Mietpreisentwicklung, staatliche Eingriffe (Maßnahmen/ Gesetze) in den Wohnungsmarkt im Allgemeinen sowie Enteignungsforderungen. Auf diese Dinge wird im Folgenden näher eingegangen. Als Ausgangsbasis sollen zunächst einige Fakten zur Frage des (bezahlbaren) Wohnens als ein Grund- und/oder Menschenrecht erläutert werden. Daraus lassen sich in Verbindung mit dem derzeitigen Stand von Wohnraum und Mietpreis Überlegungen für bzw. gegen staatliche Eingriffe ableiten.

Wohnen als Grund- und Menschenrecht in Deutschland?

Deutschland als ein Sozial- und Wohlfahrtsstaat verfügt über ein soziales Sicherungssystem und eine Sozialpolitik, die sich auf die überwiegende Mehrheit der Bevölkerung bezieht. Dabei erscheint es notwendig, Wohnen als ein Grund- und Menschenrecht zu verstehen, da nicht zuletzt durch eine angemessene Wohnsituation die „Würde des Menschen“ (GG Art. 1, Abs. 1) gewahrt werden kann. Aus dem Grundgesetz ergibt sich „ein Regelungs- und Gestaltungsauftrag für die Politik. So ist zwingend geboten, dass der Staat die Grundvoraussetzungen für ein menschenwürdiges Dasein sichert. Das zu garantierende ´Existenzminimum´ umfasst auch das Wohnen“ (Krennerich: 2018). Die entsprechenden Ansprüche sind im Sozialrecht konkretisiert und gesetzlich festgeschrieben. Jedoch ist das „Wohnen“ und damit eine Gewährung von bezahlbaren Mieten nicht als ein explizites (soziales) Grundrecht in das Grundgesetz aufgenommen worden, da alle bisherigen Versuche und Beantragungen bisher gescheitert sind (vgl. ebd.). In Bezug auf die Menschenrechte ist Wohnen als ein Teil der sozialen Menschenrechte völkerrechtlich verankert, wird von deutschen Gerichten jedoch bisher nicht umfassend berücksichtigt bzw. darauf sehr wenig Bezug genommen. Letztlich ist Deutschland völkerrechtlich verpflichtet, den „objektiven Staatenpflichten“ nachzukommen und somit ein Wohnrecht zu schützen und zu achten. Soll dies auch zukünftig und in allen bundesdeutschen Regionen (auch städtische Ballungszentren) gewährleistet sein, stellt sich die Frage nach geeigneten Maßnahmen. Um die These weiterhin näher zu beleuchten, sollen in den folgenden Absätzen der derzeitige Stand und die bisherige Entwicklung des Wohnungs- und Mietsektors verdeutlicht werden, indem Mietpreise und spezifische Wohnungsbestände erfasst werden.

https://www.gesetze-im-internet.de/gg/BJNR000010949.html letzter Zugriff, 23.05.19

https://www.bpb.de/politik/grundfragen/deutsche-verhaeltnisse-eine-sozialkunde/138741/der-sozialstaat-was-ist-das-ueberhaupt letzter Zugriff, 23.05.19

Krennerich, Michael (2018): Ein Recht auf (menschenwürdiges) Wohnen? In: https://www.bpb.de/apuz/270880/ein-recht-auf-menschenwuerdiges-wohnen?p=all letzter Zugriff, 23.05.19

Mietpreisentwicklung in Deutschland und Sachsen

Auf Grundlage einer Erhebung des Statistischen Bundesamtes im Zeitraum 2017 bis 2019 zeigt sich ein kontinuierlicher Anstieg der Mieten innerhalb der letzten zwei Jahre.

 

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts sind in den deutschen Großstädten die Mietpreise besonders hoch. München hat mit Quadratmeterpreisen von mehr als 17 Euro, die höchsten Miete. In der Studie wird deutlich, dass trotz der Mietpreise in Deutschland knapp 58 Prozent der Menschen zur Miete wohnen. Die Entwicklung der Mietpreise wirkt sich in Deutschland also auf den Großteil der Bevölkerung direkt aus. Im internationalen Vergleich wohnen in Deutschland sehr viel mehr Menschen zur Miete als in anderen Ländern. So wohnt in den Niederlanden beispielweise nur knapp jeder Dritte zur Miete, wobei es in Polen sogar nur rund 16 Prozent sind, die keine Wohnung oder Haus besitzen. Auch für einen weiteren Zeitraum seit 2011, zeigt sich im Folgendem ein deutlicher Anstieg der Mieten.

 

Die Grafik zeigt den Median der Jahres-Nettokaltmieten bei Neuvermietung (Euro) an. So stiegen beispielsweise die durchschnittlichen Mieten in Dresden von 2011 zu 2017 um über 2000 EUR auf jährlich 8760 EUR (Kaltmiete) an. Der Medianwert gibt dabei an, dass jeweils die Hälfte der Jahreskaltmieten unter sowie über dem angegebenen Jahreswert liegen. 2006 verkaufte die Stadt Dresden den gesamten Bestand an städtischen Wohnungen an Privatunternehmen. Ein Großteil der Wohnungen ist heute in Besitz der Aktiengesellschaft Vonovia. Vor zwei Jahren (2017) entschloss sich die Stadt Dresden wieder eine städtische Wohnungsbaugesellschaft zu gründen, auch um den sozialen Wohnungsbau wieder aufnehmen zu können.

https://www.deutschlandfunkkultur.de/wohnungsmarkt-warum-die-stadt-dresden-wieder-wohnungen-baut.1001.de.html?dram:article_id=408497 letzter Zugriff, 24.05.19

 

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/609521/umfrage/monatlicher-mietindex-fuer-deutschland/ letzter Zugriff, 23.05.19

 

Nier, H. (2017). Die steigenden Mieten in deutschen Großstädten. https://de.statista.com/infografik/11157/die-steigenden-mieten-in-deutschen-grossstaedten/ letzter Zugriff, 23.05.19

 

Entwicklung des Wohnraumbestands

Die Anzahl belegungsgebundener Sozialwohnungen (auch: Belegrechtswohnungen) in Deutschland geht seit den letzten drei Jahrzehnten deutlich zurück. So sind heute insgesamt 1,72 Mio. Sozialwohnungen weniger vorhanden als 1990. Nach den darauf aufbauenden Prognosen, wären es 2020 dann 1,80 Mio. Sozialwohnungen weniger. Für die Jahre 2006 bis 2017 zeigt sich ein Rückgang von 871 200 Sozialwohnungen in Deutschland.

 

Gleichzeitig hat sich der Leerstand und damit die Zahl der Wohnungen, die zur Vermietung stehen können, stark verringert. Für Leipzig beispielsweise, zeigt sich ein starker Rückgang von verfügbaren Wohnungen. Während die Stadt 2008 noch eine Leerstandsquote von 10,4 Prozent aufwies, waren es 2017 noch 3,5 Prozent. Zum Leerstand zählen neben den Wohnungen, die unmittelbar vermietbar sind allerdings auch Wohnungen die aufgrund von Mängeln derzeit nicht zur Vermietung anstehen, aber gegebenenfalls mittelfristig aktivierbar wären. So ist der Leerstand bzw. der potenzielle Bestand an Wohnungen die unmittelbar tatsächlich vermietbar sind, noch geringer.

 

Auch für Gesamtdeutschland ist eine sehr ähnliche Entwicklung zu erkennen, der Leerstand liegt hier nur noch bei 2,9 Prozent. In Dresden ist der Leerstand ebenfalls kontinuierlich gesunken und lag 2017 sogar bei 1,8 Prozent an Wohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig vermietbar wären. Wohnungsbestände im Allgemeinen als auch sozialer Wohnraum gehen in Gesamt- als auch in Ostdeutschland in den letzten Jahren zurück. Parallel dazu steigen die Mietpreise in Gesamt- und Ostdeutschland an. Bezahlbarer Wohnraum wird somit sehr knapp. Es muss also mehr Wohnraum gebaut werden. Neben Wohnraum zur Eigennutzung und lukrativen höherpreisigen Wohnungen müssen vor allem bezahlbare Wohnungen entstehen, nicht zuletzt um Segregation und Ghettoisierungen entgegen zu wirken.

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/892789/umfrage/sozialwohnungen-in-deutschland/ letzter Zugriff, 24.05.19

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/486388/umfrage/leerstandsquote-von-wohnungen-in-leipzig/ letzter Zugriff, 24.05.19

Mehr Markt oder Staat: Was ist wirksam?

In den letzten beiden Jahrzehnten sind zahlreiche Wohnungsbestände durch Investoren von den Städten erworben worden, die Privatisierung wurde stark vorangetrieben. Steigende Mieten und eine Verknappung des Wohnraumes in den städtischen Zentren Deutschlands verschärfen die Situation für Wohnungssuchende. Auf der Suche nach Lösungen für das Problem der Wohnungsnot stellt sich die Frage, ob staatliche Eingriffe ausgeweitet oder gänzlich abgeschafft werden müssen.

Der Wohnungsmarkt ist bereits heute kein hundertprozentig „freier“, sondern eher ein „regulierter“ Markt. Dafür sorgt beispielsweise die „Mietpreisbremse“ als ein sehr umstrittener gesetzlicher Eingriff. Weitere Instrumente der Wohnungspolitik, die bisher Anwendung finden, bestehen etwa in sozialen Ausgleichsmechanismen wie Wohngeld oder dem Sozialwohnungsbau. Beispielsweise wurden staatliche Mehrinvestitionen zum sozialen Wohnungsbau von ca. 10 Mrd. EUR, im (Gegen-) Zuge der Enteignungsdebatte im April 2019, seitens des Bundeswirtschaftsministers in Aussicht gestellt. Auch die Vergabe von Bauland (mit spezifischen Vorbedingungen), Subventionierungen von privatem aber selbst genutztem Wohnraum sowie der Mieterschutz (Kündigungsschutz), sind angewandte Regulierungen seitens des Staates.

Von vielen Beobachtern aus dem liberalen Lager und von der Wohnungswirtschaft selbst werden mehr Markt und eine weitere Deregulierung des Wohnungsmarktes gefordert. Regularien, Grenzen, Auflagen und Eingriffe sollten soweit gesenkt werden, dass eine (schnelle) Ausweitung des Bauens erzielt wird. Durch das wachsende Wohnungsangebot würden die Mietpreise sinken, so die Argumente dieser Seite. Gegner der marktliberalen Position weisen darauf hin, dass das „Gut Wohnung“ nicht unendlich neuproduziert werden könne und da Bauland (vor allem in Städten) nur begrenzt zur Verfügung stünde, sei auch nicht mit einer automatische Mietpreissenkung zu rechnen.

Nach einer Umfrage im Auftrag des Spiegels bei über 5000 Bürgerinnen und Bürgern in Deutschland, zeigt sich eine deutliche Positionierung in Richtung staatlicher Regularien. Zum Zeitpunkt der Erhebung gaben knapp 48 Prozent der Befragten an, dass der Staat deutlich stärker eingreifen solle, um den Anstieg der Mietpreise zu bremsen. Die Zustimmung zu staatlichen Eingriffen, scheint jedoch bei der Frage nach Enteignungen abzunehmen bzw. zu enden. Befragt nach möglichen Enteignungen von großen Wohnungsbaugesellschaften und deren Entschädigung durch Steuergelder, fänden dies 67 Prozent der Befragten schlecht und nur 26 Prozent gut.

 

 

Letztlich zielen Fragen nach einer klaren Definition eines „Grundrechts auf Wohnen“ und die damit verbundenen und umzusetzenden (kommunal) politischen Maßnahmen (z.B. Schaffung und Gewährung von genügend Belegrechts- bzw. Sozialwohnungen für Einkommensschwache) auf die übergeordnete Ebene des gesellschaftlichen Zusammenhaltes und des sozialen Friedens ab. Denn da der „Freie Markt“ seiner Eigenlogik nach, keine eigenen Mechanismen des sozialen Ausgleichs schafft und Wohnraum bzw. Bauland begrenzt sind, bedarf es des städtischen (und staatlichen) Bewusstseins, solche zu gewährleisten und damit den mitunter bereits deutlich zu verzeichnenden Segregationsentwicklungen in einigen Städten (klare Abbildungen sozialer Ungleichheit nach Räumlichkeiten bzw. Wohnungsstandorten; siehe auch Ghettoisierungen) entgegenzuwirken und so zwischenmenschliches Miteinander zu fördern und zu stärken. Wohnkonzepte wie beispielsweise in Wien könnten hier Ansätze liefern. Doch muss auch darauf geachtet werden, dass eine Zunahme an (gesetzlichen) Vorschriften und Bürokratisierungshürden nicht verhindern, dass auch privat gebaut und investiert wird, um weiteren Wohnraum zu schaffen. Denn letztlich so scheint es, kann keine der „beiden Seiten“ allein den gesamten Wohnbereich für die überwiegende Mehrheit der Gesellschaft hinreichend gestalten, sodass ein beidseitig ausreichender Handlungs- und Steuerungsspielraum vorhanden sein sollte.

 

https://www.welt.de/politik/deutschland/article191523111/Mieten-in-Berlin-Run-auf-Volksbegehren-zur-Enteignung.html# letzter Zugriff, 23.05.19

 

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/898214/umfrage/umfrage-zu-staatlichen-eingriffen-um-den-anstieg-der-mieten-in-deutschland-zu-bremsen/ letzter Zugriff, 23.05.19

 

https://gentrifizierung.wordpress.com/about/ letzter Zugriff, 24.05.19

 

https://www.welt.de/politik/deutschland/article161031051/Das-Geheimnis-der-bezahlbaren-Mieten.html letzter Zugriff, 24.05.19

 

http://www.bpb.de/politik/innenpolitik/stadt-und-gesellschaft/64423/privatisierung-oeffentlichen-wohneigentums?p=all letzter Zugriff, 24.05.19

Mieterinnen und Mieter sind zu anspruchsvoll.

Sind sächsische Mieter*innen zu anspruchsvoll was Lage, Ausstattung, Anbindung und Größe ihrer Wohnungen und Haushalte betrifft?

Bevölkerung und Bevölkerungsdichte in Sachsen


In Sachsen lebten im Jahr 2017 rund 4,08 Millionen Menschen. Einzig im Jahr 2012 lag die Einwohnerzahl noch niedriger (4,05 Mio. Einwohner*innen). Seit 1990 kam es zu einem stetigen Rückgang der Bevölkerung von 5,174 Mio. Einwohner*innen auf eben jetzt 4,08 Mio. Einwohner*innen. Der demografische Wandel sowie Abwanderungen der vergangenen Jahre machen sich in Sachsen deutlich bemerkbar.

 

Zum 31. Dezember 2017 betrug die Bevölkerungsdichte in Sachsen 221 Einwohner*innen je km².
Damit liegt der Freistaat knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 232 Einwohner*innen je km². Am dichtesten besiedelt sind wenig überraschend die drei Stadtstaaten Berlin (4.055 EW/km²), Hamburg (2.424 EW/km²) und Bremen (1.624 EW/ km²). Die am wenigsten besiedelten Bundesländer sind Thüringen (133 EW/ km²), Sachsen-Anhalt (109 EW/km²), Brandenburg (84 EW/km²) und Mecklenburg-Vorpommern (69 EW/km²).

 

 

Im Jahr 2018 Lag der Anteil der Bevölkerung in Sachsen, welcher maximal 600 Meter von einer Bushaltestelle bzw. 1.200 Meter von einem Bahnhof mit mindestens 20 Abfahrten am Tag entfernt wohnte bei rund 91 Prozent.


Anders sieht dies beim Erreichen eines Krankenhauses in Notfällen aus. Während rund 60 Prozent der Menschen in Sachsen, die in städtischen Regionen leben, ein Krankenhaus binnen 10 Minuten mit dem PkW erreichen konnten, waren es in ländlichen Regionen etwa 51 Prozent. Allerdings ist festzustellen, dass jeder Sachse in bis zu 30 Minuten ein Krankenhaus mit allgemeinen Fachabteilungen erreichen kann und somit eine scheinbar hohe Abdeckung mit Krankenhäusern gegeben ist.

 

Durchschnittsalter der Sachsen
Im Jahr 2017 betrug der Anteil der Bevölkerung im Alter von 65 Jahren und älter an der Gesamtbevölkerung in Sachsen 25,9 Prozent. Sachsen liegt damit an zweiter Stelle nach Sachsen-Anhalt (26 %) und vor Thüringen (25,3 %) und Mecklenburg-Vorpommern (24,1 %).Am geringsten ist der Anteil der Personen ab 65 Jahren in Baden-Württemberg (20%), Berlin (19,2%) und Hamburg (18,4 %).

 


Im Jahr 2017 betrug der Anteil der Bevölkerung im Alter von 15 bis 64 Jahren an der Gesamtbevölkerung in Sachsen 61,0 Prozent. Gleichbedeutend kann man sagen, dass 61,0 Prozent der sächsischen Bevölkerung erwerbsfähig und für die Versorgung der nichterwerbsfähigen Bevölkerung zuständig sind. Sachsen liegt damit im Bundesvergleich an letzter Stelle hinter Sachsen-Anhalt (61,9 Prozent) und Thüringen (62,2 Prozent). An der Spitze liegen nach Hamburg bzw. Berlin (67,6 Prozent bzw. 66,9 Prozent) auch Bayern und Baden-Württemberg: hier sind es ca. 66 Prozent der 15-64-Jährigen, die für die Versorgung der nicht mehr erwerbsfähigen Bevölkerung aufkommen.

 

 

Durchschnittliche Mieten und Wohnflächen in Sachsen und Deutschland
Bei Betrachtung der durchschnittlichen Wohnfläche je Wohnung ist festzustellen, dass sächsische Wohnungen im bundesweiten Vergleich im Jahr 2017 mit 75,5 m² die zweitkleinsten sind (Berliner Wohnungen sind im Durchschnitt mit 73,2 m² noch kleiner). Zum Vergleich: die größten Wohnungen lassen sich in Rheinland-Pfalz (104,2 m²) und im Saarland (103,9 m²) finden. Das Mittelfeld gruppiert sich um den Bundesdurchschnitt von 91,8 m²: Schleswig-Holstein (93,5 m²), NRW (90,4 m²), Brandenburg (85,1 m²) und Thüringen (82 m²).

 


Im Jahr 2017 gab es in Sachsen ca. 1,214 Mio. Mehrpersonen- und 930.000 Einpersonenhaushalte, während es in Deutschland insgesamt rund 41,3 Millionen Privathaushalte gab. Davon waren rund 17,26 Mio. Einpersonen- und 24,04 Mio. Mehrpersonenhaushalte.

 

 

Laut Mietspiegelindex des Forschungsinstituts F+B sind die durchschnittlichen Vergleichsmieten in deutschen Großstädten bereits 2017 deutlich angestiegen. Deutschlandweit mussten Mieter*innen 6,72 € je m² zahlen. Dies ist ein Anstieg von 2,1 Prozentpunkten zum Vorjahr. Interessant ist, dass ostdeutsche Vergleichsmieten unter dem gesamtdeutschen Mittel liegen: Berlin Ost mit 6,40 €/ m²; Erfurt mit 6,30€/ m², Dresden mit 6,10 €/m² und Schwerin mit 5,81€ /m².

 


In Leipzig betrug im 1. Quartal des Jahres 2019 der Preis für eine Wohnung im Durchschnitt etwa 6,62 Euro pro Quadratmeter und Monat, in Dresden waren es im Durchschnitt etwa 7,16 Euro pro Quadratmeter und Monat. Hingegen zahlte man 2018 für eine neu errichtete Wohnung in Chemnitz im Durchschnitt etwa 6,89 Euro pro Quadratmeter und Monat an Miete, während hier bei Objekten, die älter als 3 Jahre sind, sog. Bestandsmieten von durchschnittlich 5,13 je m² gezahlt wurden.

 

 

Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist insgesamt gestiegen. Eine Befragung von April 2019 verdeutlicht, dass etwa 40 Prozent der Befragten mit einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen unter 1.500 Euro es als großes oder sehr großes Problem wahrnehmen, eine bezahlbare Wohnung oder ein bezahlbares Haus zu finden. Auch bei mittleren Haushaltsnettoeinkommen setzt sich diese Einschätzung fort. Hier sind es 35 Prozent der Befragten, die zwischen 1.500 und 3.000 EUR monatlich verdienen, die ein sehr großes bzw. großes Problem haben, eine bezahlbare Unterkunft zu finden. Bei den Befragten, die 3.000 EUR und mehr verdienen, sind es 34 Prozent.

 

Wohnungssuche - Auswahlkriterien
Mieter*innen in Deutschland haben deutliche Vorstellungen zu den eigenen vier Wänden. Für eine Mehrheit von 89 Prozent der Befragten sind ausreichend Fenster und helle Räume wichtigstes Merkmal. Genauso waren den Befragten Balkon/ Terrasse/ Garten (88 Prozent), Dusche (85Prozent) und Keller/ Dachboden (74 Prozent) wichtig.


Wünschen würden sich 57 Prozent eine bereits vorhandene Küche und Badewanne; und für 52 Prozent der Befragten ist eine kernsanierte Wohnung wichtig. Eher unwichtig waren die Merkmale Altbau (89 Prozent), Fußbodenheizung (80 Prozent), Aufzug (66 Prozent) und ein separates Gäste-WC (53 Prozent).


Nach einer weiteren Befragung der IMMOWELT im Jahr 2013 waren für Mieter*innen für die Auswahl der aktuellen Wohnung der Preis (71 Prozent), die Lage (56 Prozent), ein Balkon (43 Prozent) und die Höhe der Nebenkosten (41 Prozent) wichtige Merkmale. Weniger bedeutend waren u. a. die Etage (32 Prozent), Bad mit Fenster (28 Prozent), erlaubte Haustierhaltung (22 Prozent) und eine Einbauküche (16 Prozent).

Es bestehen ebenso deutliche Vorstellungen, ob Kleinstadt, Großstadt oder Dorf der ideale Ort für das eigene Zuhause sind. Dabei besteht nahezu ein Gleichgewicht zwischen Kleinstadt (40 Prozent) und Dorf (38 Prozent). Den Wunsch, in einer Großstadt zu leben zu wollen, äußerten 21 Prozent der Befragten.

 

 

Verhältnis von Mieter*innen und Vermieter*innen
Die Zufrieden mit den Vermieterleistungen war im Jahr 2012 durchschnittlich gut bis befriedigend: am besten schnitten private Einzelvermieter*innen und städtische bzw. kommunale Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften ab (jeweils 2,4). Befriedigende Ergebnisse erreichten Verwaltungsgesellschaften (2,8) und Verwaltungsgesellschaften (2,9).

Weitere Hinweise auf das Verhältnis geben Angaben zum bevorzugten Familienstand bei den Mieter*innen. Im Jahr 2013 wurden deutschlandweit Eigentümer*innen von Immobilien hierzu befragt. Demnach zählten bei weiblichen Eigentümerinnen Renter*innen zu den beliebtesten Mietern (76%; bei männlichen Eigentümern: 68%). Darauf folgten kinderlose Paare (62%; bei männlichen Eigentümern 64%), Paare mit Kindern (59%; bei männlichen Eigentümern: 45%).


Weniger beliebt waren alleinstehende Renter (38%; bei männlichen Eigentümern: 48%), Singles (32%; bei männlichen Eigentümern: 49%), Alleinerziehende (22%; bei männlichen Eigentümern: 16%) und Wohngemeinschaften (11%; bei männlichen Eigentümern: 9%).

 

 

Nach negativen Erfahrungen befragt, gaben Vermieter*innen nicht gezahlte Mieten (27%), verspätete Mietzahlungen (25%), Sachbeschädigungen (17%), fehlende Schönheitsreparaturen (14%), Vermüllung (10%), Streit im Mietshaus (8%) und fehlende Mülltrennung (7%) erlebt zu haben.

 

Es müssen Anreize geschaffen werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen.

Es müssen Anreize geschaffen werden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen.

Heterogene Wohnungsmärkte in Sachsen

Wir haben es in Sachsen mit zwei sehr heterogenen Wohnungsmärkten zu tun. Einer stark wachsenden Wohnungsnachfrage in Ballungsräumen auf der einen Seite steht eine schrumpfende Nachfrage mit zunehmendem Leerstand in vielen Regionen gegenüber. Seit 2012 geht in Sachsen die Bevölkerung nicht mehr zurück. Aber der erste Blick täuscht.

 

 


© Statista 2019

 

Die Bevölkerung nimmt landesweit nicht in gleichverteilt zu. So war 2015 der überwiegende Teil der Zuwanderungen von Schutzsuchenden aus Kriegs- und Krisenregionen im Ausland geprägt. Die positive Einwohnerentwicklung seit 2012 wird außerdem fast allein von den kreisfreien Städten (Dresden, Leipzig, Chemnitz) beigetragen. Hier wird die Zahl der Einwohner sehr wahrscheinlich auch in Zukunft weiter zunehmen, was zu einer erhöhten Nachfrage nach (preisgünstigen) Wohnungen führen wird. Außerhalb dieser Städte werden viele Regionen weiterhin vor allem von Fortzügen und Alterung betroffen sein. (Vgl. Sächsische AufbauBank: Wohnungsbaumonitoring 2016/2017 – Perspektiven und Trends in der Entwicklung auf dem sächsischen Wohnungsmarkt, Dresden, 2017, Link)

Sachsen hat nach Sachsen-Anhalt den zweitgrößten Wohnungsleerstand aller Bundesländer.

 

 


© Statista 2019

Dabei ist der Leerstand sachsenweit in den letzten 15 Jahren zurückgegangen.

 

 


© Statista 2019

 

Aber auch dieser Rückgang beruht im Wesentlichen wieder auf der sehr rasanten Entwicklung in Dresden und Leipzig. Die Leerstandsquote außerhalb der kreisfreien Städte (aufgrund der negativen Einwohnerentwicklung) schreitet weiter fort, was eine große Herausforderung für ländliche Regionen bleiben wird. Dort drohen ganze Straßenzüge und Ortsteile leer zu stehen. Damit es in der Folge nicht zu Versorgungsproblemen kommt, muss der Leerstand aktiv gemanaged werden. Das Wohnen in sich langsam immer mehr ausdünnenden Räumen wird dann insbesondere für ältere Menschen schwer.

Von 1999 bis 2017 stieg in Dresden die Einwohnerzahl von 476.668 auf 551.072 Einwohner*innen.

 

 


© Statista 2019

 

Leipzig nahm eine ähnliche Entwicklung und steigerte sich von 489.532 auf 581.980 Einwohner*innen.

 

 


© Statista 2019

 

Diese Einwohnerentwicklung hat starke Effekte auf die Entwicklung der Wohnungsmieten in den Städten.

So stieg in Dresden der Quadratmeterpreis von 5,12€ im Q4 2017 2007 auf 7,16€ im Q1 2019 und in Leipzig von 4,54€ im Q4 2008 auf 6,62€ im Q1 2019.

 

 

 


© Statista 2019 

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Mögliche Anreize für den Wohnungsbau

Wer sich aktuell in Dresden und Leipzig umschaut, merkt schnell, dass hier die Bebauung von Baulücken und Renovierung der letzten unsanierten Altbauten sehr schnell voranschreitet. Auch diese Entwicklung trägt zur Steigerung der Mieten in den Großstädten bei. Die Preise für Baudienstleistungen und Grundstücke steigen so stark, dass der Quadratmeterpreis auf über 10€ steigt und das Mietniveau insgesamt steigt. Das wiederum führt zu einer Verdrängung von Bevölkerungsgruppen mit geringem Einkommen, die immer größere Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Die hohe Nachfrage und zunehmende Abnahme der Leerstände in den Großstädten haben laut dem Wohnungsbaumonitoring der SAB (Link) ein Niveau erreicht, der einen wirtschaftlichen Neubau von Wohnungen für Investoren und Wohnungsunternehmen möglich macht.

Aber wie kann man den konkreten Wohnungsbau politisch fördern? Welche Anreize braucht es, um die Probleme in den Großstädten zu beheben?

Hier einige oft genannte Ideen in diesem Zusammenhang:

 

1. Vereinfachung des Baurechts und Vereinfachung der Vorschriften

Um ein Grundstück zu bebauen muss man auch das entsprechende Baurecht besitzen. Ob ein Grundstück bebaubar ist regelt in der Regel die zuständigen Ämter der Gemeinde, das Bauamt, die Wasserbehörde etc. Dort wird z.B. geprüft ob das Bauvorhaben in einen gegebenen Bebauungsplan passt und ob der betroffene Ortsteil schon erschlossen ist. Geregelt ist das alles in einer Reihe von Gesetzen und Verordnungen, die sich noch einmal in privates und öffentliches Baurecht unterteilen. Hier mahlen die Mühlen bisweilen langsam und es gibt viele, die sich eine Anpassung des Baurechts wünschen, damit Bauland schneller und leicht ausgewiesen werden kann.

Im Mai 2019 wurde bekannt, dass trotz Wohnungsnot in Ballungsräumen (Sachsen ist hier nicht allein) im ersten Quartal 2019 weniger neue Wohnungen bewilligt worden sind als vor einem Jahr. (Quelle: dpa) Nach Ansicht der Wohnungsbaubranche bremsen hier vor allem langwierige Genehmigungsverfahren und zu viel Bürokratie. Darüber hinaus herrscht im Handwerk ein massiver Fachkräftemangel, so dass Handwerker oft auf Monate ausgebucht sind. Dadurch gibt es nicht nur zeitliche Verzögerungen sondern auch starke Preiszuwächse bei Bauleistungen.

Um die Anzahl der Baugenehmigungen zu steigern, schlug Andreas Mattner, Präsident des Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), dem Spitzenverband der Immobilienwirtschaft vor (Quelle: dpa):

  • Planungsprozesse beschleunigen – z.B. mit Einführung einer digitalen Bauakte
  • Einführung einer Muster-Hochhausrichtlinie
  • Harmonisierung der 16 unterschiedlichen Landesbauordnungen
  • Förderung von seriellem Bauen

Diese Kritik der Immobilienwirtschaft zielt also im Kern auf eine effizientere Verwaltung und die Vereinfachung von Vorschriften für das Bauen ab, um schneller und günstiger bauen zu können.

 

2. Steuerliche Förderung des Bauens

Die Idee steuerliche Vorteile denjenigen zu gewähren, die bezahlbare Mietwohnungen bauen, sind eine Art Klassiker im Werkzeugkoffer der Wohnungspolitik. Einigkeit über das richtige Vorgehen ist hier stets eines der Hauptprobleme. So wollte die Bundesregierung 2018 mit dem „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ bei Investoren steuerliche Anreize für den Wohnungsbau einführen. Dies sollte mittels einer Sonderabschreibung geschehen. Der Vorschlag stieß seitens der Wohnungswirtschaft nicht auf Gegenliebe. Kritisiert wurde, dass wegen einer Deckelung des Fördervolumens dadurch vor allem kleine Bauprojekte gefördert würden. Der benötigte günstige Wohnungsraum entstünde jedoch vorrangig in größeren Wohnungsbauprojekten. Die Ideen der Wohnungswirtschaft gehen daher dahin, den Mietwohnungsbau generell mit höheren Abschreibungen zu belohnen. (Vgl. Welt.de) Aktueller Status: Das Vorhaben wird nach einer verschobenen Abstimmung im Bundesrat im Dezember 2018 derzeit jedoch nicht weiterverfolgt.

 

3. Senkung der Grunderwerbsteuer

Aufgrund des Booms von Immobilienkäufen in den letzten 10 Jahren, gilt die Grunderwerbsteuer als die am schnellsten steigende Steuer Deutschlands.

 

 


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Kritiker sagen, dass durch diese Entwicklung der Staat selbst einem schnellen und günstigen Wohnungsbau entgegensteht. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer kletterten auch 2018 wieder auf einen Rekordwert von ca. 14,08 Milliarden Euro. Seit der Föderalismusreform 2006 können die Bundesländer ihre Steuersätze selber festlegen. Entsprechend richten sich die Forderungen nach einer Senkung der Grunderwerbsteuer an die Bundesländer. Allerdings: Sachsen bildet hier mit Bayern eine Ausnahme. Hier gelten noch die bis 2007 in allen Bundeländern geltenden 3,5%.